Nuevas leyes para vendedores internacionales en Miami Beach

Miami Beach es un destino atractivo para los compradores internacionales. Sin embargo, vender una propiedad aquí como extranjero requiere conocer las leyes y regulaciones recientes. En este artículo, exploraremos los aspectos clave que todo propietario internacional debe considerar al vender condominios en Miami Beach y sur de Florida.

• Introducción
• FIRPTA — La retención federal al
• Preguntas Frecuentes

Nuevas leyes y regulaciones en Miami Beach: Lo que los extranjeros deben saber al vender
Guía para propietarios internacionales en el mercado de condominios de Miami Beach y sur de Florida

Introducción
Miami Beach es uno de los mercados inmobiliarios más activos entre compradores internacionales. Florida concentra cerca del 20% de las transacciones extranjeras en el mercado inmobiliario estadounidense. Infobae Sin embargo, vender una propiedad aquí siendo extranjero implica navegar un conjunto de leyes federales, estatales y locales que han cambiado significativamente en los últimos años.

1. FIRPTA — La retención federal al momento del cierre
Esta es la ley más importante que afecta a cualquier vendedor extranjero, sin importar su nacionalidad.

¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA es una ley federal que requiere que el comprador retenga parte del dinero de la venta si el vendedor no es ciudadano estadounidense. En la mayoría de los casos, se retiene el 15% del precio de venta — no de la ganancia, sino del precio total. Esto significa que incluso si el vendedor no obtiene ganancia, FIRPTA puede aplicar igual.

Raygarcialaw
Tasas de retención según el precio:
Precio de ventaTasa de retención$300,000 o menos (comprador como residencia) 0% — posible exención$300,001 a $1,000,000 (comprador como residencia) 10%Más de $1,000,000  15%

Lo que el vendedor extranjero debe saber:

FIRPTA es una retención, no un impuesto definitivo.  Si el impuesto real que debes es menor que lo retenido, puedes solicitar un reembolso — pero debes presentar una declaración de impuestos en EE. UU. y esperar varios meses.  Raygarcialaw
El vendedor extranjero siempre está obligado a presentar una declaración de impuestos en EE. UU. para reportar la venta, independientemente de si aplicó la exención o si se retuvo el monto total. Kerkering, Barberio & Co.
El IRS está auditando el cumplimiento de FIRPTA de manera más agresiva en 2025, especialmente en transacciones de alto valor. Además, los LLCs con participación extranjera pueden activar FIRPTA incluso si el control es parcialmente estadounidense.

Strang Tryson PLLC
El vendedor puede solicitar al IRS un certificado de retención reducida antes o durante el cierre, si su obligación fiscal real es menor que el monto retenido. Raygarcialaw

Recomendación: No esperes hasta el día del cierre. Tramitar el ITIN (número de identificación fiscal) y solicitar la retención reducida requiere tiempo. Planifica con al menos 90 días de anticipación.

2. Ley SB 264 — Restricciones para ciudadanos de países específicos
Esta ley estatal de Florida aplica principalmente a la compra, pero también tiene implicaciones para quienes ya poseen propiedades.
La Ley SB 264 prohíbe la compra de propiedades en zonas estratégicas del estado a la mayoría de ciudadanos de China, y establece restricciones similares — aunque más flexibles — para residentes de Cuba, Venezuela, Irán, Corea del Norte, Rusia y Siria.

Infobae
¿Qué pasa si ya tienes una propiedad?
Los extranjeros de estos países con propiedades en Florida están obligados a registrarlas ante el Departamento de Oportunidades Económicas. Las penalidades por no hacerlo son de $1,000 por cada día de retraso en el registro. Diario Las Américas
¿A quiénes NO afecta esta ley?
Las personas de estas nacionalidades que sean residentes permanentes o ciudadanos de EE. UU. no son afectadas. Tampoco aplica a quienes tengan permiso legal para permanecer en el país bajo asilo, TPS o visas de trabajo o de inversionista. Diario Las Américas

Nota importante: Esta ley aplica a la compra, no directamente a la venta. Sin embargo, puede afectar el pool de compradores elegibles para tu propiedad si esta se encuentra en zonas cercanas a infraestructura crítica.

3. Ley de Condominios de Florida (SB 4-D) — Impacto en el valor de venta
Esta ley no discrimina entre vendedores locales y extranjeros, pero su efecto en el precio es muy real.
Desde 2024, la nueva ley de condominios en Florida requiere inspecciones estructurales cada 10 años y elimina la exención para reservas. Las propiedades con más de 30 años están enfrentando assessments especiales considerables para cumplir con estos requisitos, lo que puede afectar su atractivo en el mercado. Mauricio ordonez
En términos de precio, los condominios de más de 30 años han visto una caída de hasta el 20% en sus precios debido a las evaluaciones especiales y las preocupaciones sobre inspecciones futuras, mientras que el inventario de estas unidades ha aumentado de 15,000 a 18,000 unidades, representando el 90% del mercado. Mauricioordonez
Para el vendedor extranjero esto significa:

Si tu unidad está en un edificio de más de 30 años sin Milestone Inspection vigente o con SIRS deficiente, el precio de venta puede verse afectado.
Compradores con financiamiento convencional pueden tener dificultades para obtener préstamos en edificios con reservas insuficientes.
Es recomendable obtener los documentos del SIRS y el Milestone antes de poner la propiedad en el mercado.

Preguntas Frecuentes
¿Puedo evitar la retención de FIRPTA si vendo en efectivo?
No. FIRPTA aplica independientemente del método de pago. La obligación de retener recae sobre el comprador, quien puede ser declarado personalmente responsable ante el IRS si no cumple.
¿Tengo que estar presente en el cierre para vender?
No es obligatorio. Florida permite el cierre remoto con poder notarial debidamente apostillado. Sin embargo, toda la documentación fiscal debe estar en orden antes del cierre.
¿Qué documentos necesito como vendedor extranjero?
Como mínimo: pasaporte vigente, ITIN (número de identificación fiscal federal), documentos del título de propiedad, y en caso de solicitar retención reducida, el Formulario 8288-B del IRS presentado antes o durante el cierre.
¿La Ley SB 264 me impide vender mi propiedad?
No. La ley restringe la compra para ciudadanos de ciertos países, pero no la venta. Puedes vender tu propiedad libremente.
¿Puedo recuperar el dinero retenido por FIRPTA?
Sí, si el impuesto real que debes es menor que lo retenido. Para eso debes presentar una declaración de impuestos en EE. UU. y esperar la devolución del IRS, lo cual puede tomar varios meses.

.¿Eres propietario extranjero y estás considerando vender  en Miami Beach? Trabajar con un agente especializado en transacciones internacionales marca la diferencia — desde la estrategia de precio hasta coordinar cada detalle del cierre para que no pierdas dinero en retenciones innecesarias. Contáctame y te guío en cada paso del proceso.Flor Mendez es una experta confiable en el mercado inmobiliario de Miami Beach. Con años de experiencia trabajando con propietarios internacionales.